Miércoles, 15 de Mayo de 2013

Entra en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios

Hoy, 15 de mayo de 2013, entra en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Esta Ley introduce medidas de mejora del mercado inmobiliario, mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria y amplía el ámbito de aplicación y las características de las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos que pueden ser adoptadas. Pero sin duda, la medida más relevante y novedosa es la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.

La Ley abre un plazo de un mes -que vence el 16 de junio- para que todos los procesos de ejecución puedan paralizarse y ser revisados por si pudieran contener cláusulas abusivas que exijan su retirada. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto inmediato la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente; pero, sin embargo, la ley no establece la obligación de que los Juzgados adviertan a los deudores de la apertura de este período, por lo que a muchos afectados les pueden vencer los plazos, pues pasada esa fecha ya no podrá formularse la oposición.

Se adjunta Anuncio del Consejo General de la Abogacía Española publicado en los medios más importantes del país, advirtiendo sobre este hecho.

A continuación resumimos el Preámbulo de la Ley, que detalla de forma sucinta las medidas adoptadas:

Sin duda, la más significativa es la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.

Para que el deudor hipotecario pueda beneficiarse de esta medida, deberán cumplirse dos tipos de requisitos:

  • Que el deudor hipotecario se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad: familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a cargo, familias que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, y las víctimas de violencia de género.
     
  • Que concurran las siguientes circunstancias económicas: a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el I.P.R.E.M. b) Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

 

Esta Ley también introduce mejoras en el mercado hipotecario, a través de la modificación de diversas leyes específicas. Algunas medidas son:

  • Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitan los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero.
  • Se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para curbir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar intereses.
  • Se fortalece el régimen de venta extrajudicial. Se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que algunas cláusulas del préstamo hipotecario pueden ser abusivas y se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma venta extrajudicial cuando las partes acreditan que se ha solicitado al órgano judicial competente que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.
  • Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

 

Por último, la Ley establece una serie de mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria, con la consecuente modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

Cabe destacar, como medida de gran relevancia, la posibilidad de que, si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, aún quedara deuda por pagar, se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago.

 

La Ley, en su Capítulo IV, modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.


Adicionalmente, esta Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.