Viernes, 12 de Abril de 2013

¿Cómo afecta a las promotoras inmobiliarias el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril?

¿CÓMO AFECTA A LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS EL DECRETO-LEY 6/2013, DE 9 DE ABRIL, DE MEDIDAS PARA ASEGURAR EL CUMPLIMIENTO DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA?

El pasado 12 de abril entró en vigor el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de Medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.

Dicho Decreto-Ley contempla modificaciones de diversas leyes vigentes:

- La Ley 1/2010, Reguladora del Derecho a la vivienda en Andalucía.

- La Ley 13/2005, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo.

- La Ley 8/1997, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianza de arrendamientos y suministros.

- La Ley 9/2001, por el que se establece el sentido del silencio administrativo y los plazos de determinados procedimientos como garantías para los ciudadanos.

Varias son las medidas introducidas en el texto normativo, sin embargo, lo más novedoso y acaparador de titulares de prensa, es la llamada expropiación forzosa del uso de las viviendas de personas en especiales circunstancias de emergencia social, afectadas por desahucios prevenientes de ejecuciones hipotecarias.

Esta medida sólo es aplicable cuando la vivienda se pierda por falta de pago de un préstamo hipotecario y ésta se la haya adjudicado la propia entidad financiera, o una filial inmobiliaria de dicha entidad financiera o una entidad de gestión de activos.

La expropiación del uso de dicha vivienda sería temporal y por un plazo máximo de tres años a favor del beneficiario, antiguo propietario y deudor que, además, cuente con determinadas condiciones económicas.

Se reconoce a favor de la entidad financiera expropiada un justiprecio. Dicho justiprecio será abonado por la Administración, si bien el beneficiario contribuirá con una cantidad, limitada al 25% de los ingresos de la unidad familiar, y nunca superior al justiprecio.

Esta medida consistente en la expropiación forzosa del uso, a pesar de ser, cuanto menos, interesante, sólo afecta a las entidades financieras y sus filiales, no afecta a las promotoras inmobiliarias.

Sin embargo, el Decreto-Ley 6/2013 también establece un procedimiento contradictorio para declarar viviendas deshabitadas, con la creación de un registro al efecto.

Efectivamente este tema sí afecta y gravemente a las promotoras inmobiliarias, puesto que han incluido dentro de la tipificación de las infracciones como muy graves, el hecho de no dar efectiva habitación a la vivienda cuando el titular de la misma sea persona jurídica, pudiéndose sancionar esta infracción con hasta 9.000 €, y pudiéndose imponer tantas sanciones como infracciones se hayan cometido respecto de cada vivienda.

Se presume legalmente que una vivienda está deshabitada cuando no se destine efectivamente al uso residencial durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. Para el caso de las viviendas que nunca han sido habitadas, el plazo del cómputo de los seis meses comenzará a contar desde la licencia de primera ocupación o desde que esta se hubiese podido solicitar, en cuyo caso se descontaría el tiempo que tarda normalmente su otorgamiento.

Regula también el Decreto-Ley diversas presunciones de cuándo se deben entender deshabitadas las viviendas, por ejemplo, cuando no cuenten con contratos de suministros de agua o electricidad, o cuando sus consumos fueran escasos (consumo de agua inferior a 0,21 metros cúbicos por vivienda y mes y consumo de electricidad de 24 kilowatios hora por vivienda y mes) o incluso nulos.

Sólo quedan excluidas a estos efectos, las viviendas de uso turístico que cuenten con licencia, las de esparcimiento o recreo y las que se arriendan por temporadas (verano) y cuya ocupación no sea inferior a 30 días al año.

Se establece la posibilidad de que la Consejería recabe información, obligando a todos a proporcionársela, tanto personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, en concreto a las compañías suministradoras de los servicios para conocer el consumo y a los Ayuntamientos, a los efectos de que proporcionen información sobre el censo o padrón de habitantes.

Se dispone también que, a solicitud de la Consejería, las entidades inmobiliarias, cualquiera que fuera su domicilio social, remitirán en plazo máximo de 30 días, información sobre las viviendas de su titularidad que se encuentren deshabitadas con indicación, para cada una de ellas, de su ubicación detallada, referencia catastral y número de finca registral.

El negarse a suministrar datos a la Administración, u obstruir las funciones de información control o inspección, está tipificado como infracción leve y puede ser sancionado con multa de hasta 3.000 €.

Efectivamente, a efectos prácticos, nos encontramos de lleno con una normativa aplicable desde el día 12 de abril, por el que el primer problema con que nos podemos encontrar es con una solicitud de información de la Consejería en el que nos soliciten la relación de viviendas deshabitadas.

Como hemos visto todas las viviendas que están a la venta cumplen con dicha calificación. La comunicación es obligatoria y si no se hace puede ser sancionable. Por el contrario si se hace la comunicación, es evidente que podrán abrir el procedimiento para la declaración y ya no podremos negar la situación de deshabitadas, que nosotros mismos hemos reconocido, con lo que el expediente irá directamente a proponer lo que ellos denominan "medidas de fomento destinada a facilitar el arrendamiento", que para el caso de no ser tampoco admitidas podrán acabar en la declaración de vivienda deshabitada y sanciones.

No sabemos el grado de eficacia que quieran aplicar a la normativa analizada, la cual está falta de desarrollo reglamentario en bastantes extremos. Por otro lado, parece evidente que dicha normativa que entra en colisión con normas básicas del Estado será recurrida por los diversos colectivos afectados.